陸羽仁 - 兩大因素觸發樓市反彈

上回講樓市的基本因素，話依家好過98年，但全球經濟的大環境，又差過97、98年。
先 講香港樓市好的一面，有兩大因素。第一，樓市的泡沫沒有97年時那麼大。從回歸前10幾年講起，香港人一直擔心大陸收回香港後，香港會失去自由，無得批評政府，甚至連出入境的自由都無埋。然而，隨97臨近，又好似無事發生，所以接近97年時，開始熱炒回歸概念，股市樓市都炒到飛起。

投機泡沫較 97小
當時樓市的泡沫愈吹愈大，還有一個附加的心理因素，那些年頭雖然政治極其動盪，但樓市卻反覆向上，買樓買貴了，坐一兩年又翻本有利，搞到大家都好大膽，深信樓唔怕炒。我最記得97年有個朋友來電，話深井青馬大橋景觀的樓，炒到10000元一呎，我心諗深井的交通唔係咁方便，咁都炒到10000元一呎，呢個波吹到咁大，都好快爆啦(自此之後，那裏的二手樓好似都未超過5000元一呎)。
睇番香港今次個樓市升浪，除了山頂豪宅之外，其他二手樓都唔算太喪炒，普通800呎以下的市區用家盤，大概最多只去到97樓價的七成，升市時的熱度都無97年那個大浪那麼厲害，或者香港人在97年金融風暴搞到成身負資產燒過手指後，買樓始終唔敢去得咁盡。
你睇亞洲其他地區，例如經常和香港比較的新加坡，呢一浪樓市泡沫吹到好大，新加坡的樓市結構本來和香港不同，新加坡政府起的公屋又大又靚，吃掉了大半私人市場，所以新加坡樓市可以十幾年都無乜得炒，但新加坡政府決定開賭場後，掀起了一個投機大泡泡，樓價短時期急升50%有多，出現近年難得一見的炒作潮，但也沒有人想到泡沫爆得那麼快。所以香港樓市過去幾年炒得唔太喪，負資產沒有97年時那機多，同時減少了下跌時的空間。
低息環境減供樓負擔
第二大因素是超低利息，減輕了買樓供樓的負擔。98年亞洲金融風暴愈爆愈大，香港政府為捍港元匯價，唯有大力抽高利息，增加沽空港元投機者的成本，最高有一日曾把港元隔夜拆息抽高到300厘，供樓者要捱貴息，苦不堪言，若炒家持有三幾間樓，捱幾捱就頂唔順。當年係等到俄羅斯出現債券危機，搞到美國對沖基金「長期資本基金」出事，美國聯儲局急急減息救市，香港才可以抖氣出生天。但今次係全球金融海嘯，一開始就從美國爆起，她不再如上次亞洲金融風暴那樣隔岸觀火，而係一開始就減息放水救市，大家都知在聯繫匯率下，港息跟美息，所以香港跟住美國減息，香港未爆大鑊時，卻享受到減息好處，更拖慢了樓市爆破，美國最後減息到零厘，香港亦減到好深。
現時銀行利息完全唔高，同98年有好大差別，如今你用與香港銀行同業拆息掛釣的按揭計畫，供樓利息可以低至1厘以下，炒家要守都易些去守，如果投資者租間樓出去，收到4、5厘息，借貸成本2、3厘，供樓仲可以食息差，投資者持有一間有息差可食的樓宇，只要唔等錢使，都唔係好大動機去賣樓。
外圍欠佳仍未見底
講了樓市那麼多好的一面，可以解釋到這一兩個月樓市的反彈，問題是樓市見底未呢？我恐怕樓市無咁快見了底。首先，外圍金融海嘯未見底，在這個大環境約束下，香港經濟和樓市都好難快過外圍見底。其次是樓市是較長周期的投資市場，起動、衰落、轉勢都會慢過股市，樓市升了5、6年，跌番1、2年亦好正常，依家似乎未跌得夠。